Aujourd’hui, on attaque un sujet assez demandé : l’immobilier en Andorre…. Faut-il plutôt louer ou acheter un bien ? Comment est le marché de l’immobilier en ce début d’année 2023 ? Quelles sont les spécificités du marché andorran ?

L’évolution du marché de l’immobilier en Andorre

De ce que j’ai pu remarquer, il y a eu une période avant COVID et une période après COVID. C’est là où il y a eu une demande plus forte suite à une arrivée d’expatriée plus massive comparé aux biens immobiliers offerts sur le marché. 

Comme pour tout en économie, quand l’offre est inférieure à la demande, les prix grimpent. A titre d’exemple, rien que pour la location, un appartement comme celui que je loue actuellement proposait un loyer de 1 200€ par mois avant COVID pour 100m2. Ce même logement, après Covid, est loué aujourd’hui à 1600€ par mois, soit 20% de plus. Et à chaque fois qu’une annonce de cette résidence est postée sur les sites de locations, elle ne reste pas longtemps. Certains biens ou agents immobiliers ont même des listes d’attente sur certains types de biens très convoités. 

Si je devais donner un conseil à de futurs expatriés ce serait de venir sur place pour trouver le bien immobilier qu’il leur faut. Ou bien, de louer un bien quelconque dans un premier temps pour être sur place puis de rechercher tranquillement le bien parfait. 

Nous aussi, en tant que résident, nous avons observé une hausse des prix, ce n’est pas que pour les futurs arrivants. Après il faut relativiser : vivre dans un pays en sécurité, avoir une fiscalité plus souple et un cadre de vie nettement meilleur, penche énormément dans la balance. 

En Andorre, le système d’évaluation immobilière est bien à part des autres pays d’Europe. Là où en France, il y a le prix au mètre carré qui sert de valeur repère, ce n’est pas le cas de la Principauté. 

Ici pour l’achat d’un bien, cela devient donc plus compliqué puisque ça ne dépend pas de la paroisse mais des quartiers ou villages et en plus il n’y a pas de normes. C’est-à-dire que le prix au mètre carré dépendra non seulement de l’endroit où il se trouve mais aussi de l’état, de sa situation dans un bâtiment (s’il est au dernier étage ou au premier étage), de son ensoleillement, etc..

Si vous avez en tête une zone dans laquelle vous aimeriez acheter un bien en Andorre, je vous conseille de vous rendre sur le site de pisos.ad et de comparer le prix au mètre carré pratiqué dans la zone concernée.

Mon conseil quand on arrive en Andorre : d’abord commencer par la location d’un bien avant de procéder à l’achat. Ça laisse le temps de voir si le pays correspond à nos projets et envies mais aussi de trouver l’endroit et le bien qui correspond le mieux.

Ce que vous devez savoir sur l’immobilier andorran

Comme je viens de vous l’expliquer un petit peu avant par rapport au prix au mètre carré, le marché de l’immobilier andorran a vraiment ses spécificités et en voici certaines. Notamment, à partir d’un certain nombre de biens immobiliers en votre possession vous devez passer par une agence immobilière pour leurs gestions. Bon nombre d’andorrans ont d’ailleurs passé l’AGIA, qui est le concours des agents immobiliers ici pour pouvoir gérer le patrimoine de leur famille.

Après il existe aussi d’autres alternatives comme la création d’une SCI mais pour ce genre de choses, je vous conseille de vous renseigner auprès d’un avocat, d’un notaire ou d’une gestoria qui sera plus à même de vous aider sur ce point. 

Le marché de l’immobilier à la location est effectivement saturé en ce moment, mais il y a beaucoup de bien en vente est de ce côté là il n’y a pas vraiment de pénurie. Par contre, selon les agents immobiliers que j’ai consulté, on observe une augmentation des prix du côté de l’achat de 30 à 40%.

Le gouvernement vient d’ailleurs de passer des modifications par rapport au permis de construire, il n’y a plus de délivrance de permis de construire pour les locations touristiques sauf peut-être pour les chalets mais ça reste à voir. Ce blocage a une durée de deux ans.

Du côté de la construction de logements, longue durée, de ce côté là, c’est aussi hyper conditionné, puisque l’obtention du permis de construire ne dépend plus seulement de la mairie, le gouvernement a son mot final à dire sur la délivrance d’un permis de construire.

La raison pour laquelle le gouvernement a ce dernier mot, c’est tout simplement par rapport aux ressources naturelles et aux infrastructures disponibles dans le pays. C’est une nouvelle dimension que le gouvernement se doit de surveiller pour éviter d’avoir des logements en surnombre et par conséquent surpeuplé l’Andorre.

Autre chose à savoir, concernant les permis de location touristique, si vous achetez un appartement touristique, vous n’aurez pas la licence touristique. Celle-ci n’est pas transférable entre propriétaires. Un bien peut donc perdre sa licence touristique s’il est vendu et que le nouveau propriétaire n’a pas la licence en question.

Autre changement aussi dans le domaine de l’immobilier en Andorre, on observe un changement du type de logement construit, ne serait-ce qu’avec la construction des tours à Escaldes-Engordany. Maintenant, les promoteurs se tournent plutôt vers la construction de logements de haut standing, ce qui induit une augmentation des prix par la même occasion. Un appartement de 50 m², dans l’une des tours en construction sera coté à un prix nettement supérieur comparé à un appartement dans un immeuble autre, autant à Escaldes-Engordany que dans une autre ville.

Ne vous fiez pas à la surface annoncée dans les annonces aussi bien à la vente qu’à la location. Quand on vous annonce qu’un appartement fait 100m2, ils peuvent compter la surface de la terrasse, de la cave, de la place de parking ou même encore de votre palier de porte. C’est assez spécial quand on arrive ici mais une fois que l’on connaît le fonctionnement, c’est plus simple.

Aussi une chose très importante, si vous envisagez d’acheter un bien immobilier au Pas de la Case ou sur une certaine partie d’Arinsal, ce sont les deux seules zones d’Andorre qui proposent un bail emphytéotique. Vous n’êtes pas prioritaire du terrain, vous avez un bail pour une durée de 99 ans. 

Quelles sont les pièces à assembler pour constituer un dossier de location en Andorre ? Et d’achat ? 

Là aussi, j’ai été témoin d’un changement entre la période avant Covid et la période après Covid. Avant Covid, pour louer un bien immobilier en Andorre, il suffisait simplement de sa carte de résident, de son passeport et d’un compte bancaire en Andorre. Mais depuis la saturation du marché à la location, les propriétaires sont plus strictes quant aux pièces demandées pour un dossier de location immobilière.

Désormais, la carte verte de résident ne suffit plus à pouvoir louer un bien immobilier, les propriétaires demandent souvent en plus de tous les papiers que j’ai précédemment cités un certificat de la banque attestant des ressources financières que possède le potentiel locataire. Ils peuvent aussi demander les déclarations d’impôts et d’autres documents.

Les propriétaires ont maintenant le luxe de pouvoir choisir le meilleur dossier et c’est ce qui rend la recherche de logement à la location plus complexe en ce moment du côté des locataires.

Si vous n’êtes pas encore résident en Andorre, et que vous souhaitez louer un bien immobilier, ou tout simplement que vous ne souhaitez pas être résident, mais que vous aimeriez louer un bien à l’année et y passer quelques week-ends, on on vous demandera votre pièce d’identité, un compte bancaire et sûrement d’autres papiers. Mais là encore c’est d’autant plus complexe au vu de la situation tendue sur le marché de l’immobilier.

Ce qui rendra votre dossier moins attractif par rapport à un autre, c’est déjà le fait de ne pas avoir de compte bancaire andorran, ça ne rassure pas le propriétaire qui privilégiera la sécurité et un dossier avec un compte bancaire en Principauté.

Concernant les pièces à réunir pour acheter un logement, on vous demandera les mêmes pièces que pour louer un logement avec en plus la provenance des fonds et en plus de cela il faudra repasser par l’étape de la compliance appelé le “KYC”, sans oublier la somme nécessaire pour l’achat et la demande d’investissements étrangers, si vous n’êtes pas encore résident.

Quelles sont les étapes pour acheter une maison en Andorre ? 

Le circuit reste plutôt classique :

• Trouver la maison ;
• Dossier à faire ;
• Paiement des arhes ;
• Demandez rdv chez le notaire + rdv (2 à 3 mois de délai) ;
• Acte de vente devant le notaire et remise des clés ;
• Et en cas d’hypothèque c’est le représentant de la banque qui vient déposer le chèque pour l’achat.

Andorre : Quelle paroisse convient à quel type de personne ? 

Si vous êtes plutôt adeptes de la ville, avec un profil plutôt citadin, Escaldes-Engordany et Andorre-La-Vieille seront parfaits. Ce que j’aime particulièrement à Escaldes, c’est que c’est une paroisse-ville qui a des allures de petits villages collé à Andorre-La-Vieille. Vous pouvez donc tout faire à pied en pleine capitale, dans un lieu de vie vraiment mignon.

Pour les autres paroisses, il faut vraiment venir voir sur place. Entre ce que vous voulez et la réalité, il y a toujours une différence. Comme je le racontais dans mon premier vlog, que vous retrouverez dans le petit i : Aller du côté de Canillo, ce serait parfait pour les personnes souhaitant rester proche de la frontière et qui aimeraient retrouver une communauté française. 

Ce qu’il y a de très particulier avec l’Andorre, c’est que le concept de ville et de campagne est complètement différent. Habiter à Arinsal, à Pal ou encore au fin fond d’Ordino, c’est considéré comme la campagne, vous êtes entouré par la nature et vous êtes excentré mais vous restez à 20 / 25 mn de la capitale. L’hôpital d’Andorre se trouve là-aussi à la même distance.

La manière de se déplacer est aussi différente. Aller de La Massana au Pas de la Case, c’est 45mn de route. 45mn de route, ce n’est pas énorme surtout quand on vient de pays comme la France ou la Belgique ou le territoire est bien plus grand que l’Andorre.

Mais ici, faire 45 mn pour aller à l’autre bout de l’Andorre, c’est un peu comme si on faisait un Paris-Nantes… c’est à l’autre bout du monde.

Est-ce rentable d’investir en Andorre ? 

L’immobilier, c’est investir dans la pierre, une espèce de valeur refuge qui permet de sécuriser en un sens des investissements. Au vue des projets qu’à l’Andorre sur son évolution, investir dans l’immobilier locatif à long terme, c’est rentable.

Pour de l’investissement court terme ou même pour de la location touristique (bloquée en ce moment), au vue du prix de l’immobilier actuel, ce n’est pas quelque chose que je vous conseillerais.